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原状回復の定義とは？
「退去の際に原状回復費用ということで敷金がほとんど返ってこなかった。納得できない」と語る借主、「敷金から原状回復費用を引こうとしたら借主が納得しなくて困っている」という貸主さんはよく見かけます。原状回復の定義とはどのようなものでしょうか。
貸主費用負担の原状回復
経年劣化によって生じた傷や汚れは貸主の負担になります。下記のような例があります。
- 日焼けによる壁や床の変色
- カレンダーやポスターを止める程度（下地ボードの張り替えが必要ない）の壁の画鋲穴
- 家具を設置した場所の重さによる凹み
- 電化製品裏の壁の電気ヤケ
借主費用負担の原状回復
手入れを怠ったがために生じた汚れや破損は借主の負担になります。下記のような例があります。
- 壁に染み付いて取れないタバコのヤニ
- 飲食物をこぼしてできたカビ・シミ
- 水回りの水垢、カビ
- キッチン・換気扇の油汚れ
- 結露を放置したことによるカビ・シミ
- 釘やねじを使って深く壁に開けた穴（下地ボードの張り替えが必要）
基本的には貸主負担
上のリストを見ると借主負担になる項目が結構多く、不安になる入居者もいるかもしれませんが、基本的には常識的な範囲で掃除や手入れをしていれば防ぐことができる内容です。
こぼしたらすぐ拭く、湿気がこもらないように換気をしっかりする、キッチンを定期的に掃除する、大掃除を年末に行うなどで大体の汚れやシミ、水垢などはとることが可能です。
貸主側からすると不利に感じますが、明らかに手入れを怠ったがために生じた劣化や、勝手にリフォームを行ったなどの場合は自信を持って原状回復費用を請求できるということになります。よくあるのはゴミ屋敷、ペットが許可されていない物件でのペットによる傷や臭いなどです。
ガイドライン整備以前の負担
原状回復費用に関してはこれまでは貸主である大家が、「原状回復費用に使うから敷金は返還しない」と言ってしまえば泣き寝入りする借主が多かったのが事実です。しかし、ここ最近インターネットでの情報収集や、政府による原状回復のガイドラインが整備されたことで、貸主が費用の請求を諦めるケースというのが増えています。
「原状回復って言ったら借りた時の状態に戻すことなんだから、経年劣化だろうがなんだろうが負担するのが筋だろう」と主張される貸主も存在しますが、その論理だと借家の場合新築から時間がたてばたつほど借主が不利になります。やはり借主に原状回復を押し付けるのはアンフェアですし、貸主が物件に関するリスクを負わなすぎると考えることもできるのです。
退去時の残置物に対する捉え方
借主が退去の際に部屋に残す物品を残置物といいます。基本的には残置物はNGです。
しかし、借主がエアコンのような据え置き型の電化製品をそのままにしていいかと交渉するケースはあるでしょう。もし、貸主が了承するとその時点で所有者が貸主に移ります。
新しい貸主が来た時に部屋にエアコンが設置されていればそのエアコンがついている状態が「原状」ということになります。この捉え方の違いで発生するトラブルもあります。
前の借主の残置物を原状回復する必要は？
「部屋にあるエアコンなどの電化製品はそのまま使ってもいいけど退去の際は処分してね」というようなことを大家から言われたという話をたまに聞きます。
厳密にはこの論法は成立しません。部屋にもともとあった残置物はすでに所有権が貸主に移っているからです。借主はエアコンを退去の際に処分する義務はありません。むしろそのままにしておかなければならないわけです。
「部屋に設置してあったエアコンが壊れたので大家に修理をお願いしたら、それは前の持ち主が置いて行ったものだから修理するなら自己負担でお願いと言われた」というようなケースもあります。
しかし、入居を決める際の部屋の設備の一部としてエアコンが含まれている場合、貸主がエアコンの交換費用を負担するのが法に則った解釈です。部屋にエアコンがついていなければ入居しなかった可能性があるわけですから、借主が交換を要求した場合は貸主で費用負担しなければならないでしょう。
入居の際の契約書が全て
原状回復にしても残置物にしても契約時に借主・貸主共に確認しておくことが必要です。原状回復のガイドラインとしては前述したように法で定められていますが、契約書によっては退去時に30,000円のクリーニング費用が発生する等の記載がある場合があります。見落としているとトラブルになる可能性があるので、借主は契約書の原状回復の項目は必ず読んでおくようにしましょう。
残置物に関しては貸主と借主の間で相談が必要な場合が多いでしょう。これもトラブルを避けるために必ず入居前に行っておく必要があります。
